Web stranica za apartmane: gosti koji rezerviraju direktno

Booking.com uzima 15 do 18 posto provizije od svake rezervacije, a s programima za bolju vidljivost i više. Kod 10.000 € prometa u sezoni to je 1.500 do 1.800 € koje ste dali platformi, često za gosta koji bi rezervirao i direktno da je imao gdje. Web stranica za apartmane služi točno tome: da gost koji vas je već našao rezervira kod vas, bez posrednika i bez provizije.

U ovom vodiču prolazimo cijeli recept. Koje sekcije i funkcionalnosti stranica mora imati, kako se kalendar dostupnosti sinkronizira s Bookingom i Airbnbom, zašto se njemačka verzija isplati više od većine oglasa i koliko sve to košta u eurima. Na kraju odgovaramo na pitanja koja iznajmljivači najčešće postavljaju.

Pišemo iz prve ruke. Bavimo se izradom web stranica u Zadru i velik dio naših klijenata su iznajmljivači iz Zadra i okolice, od Kožina i Petrčana do Vira i Paga. Znamo kako izgleda srpanj kad je sve puno i veljača kad se lovi svaka rezervacija za lipanj.

Zašto iznajmljivači gube novac bez vlastite stranice

Napravimo račun na stvarnom primjeru. Apartman u Zadru s prosječnom cijenom od 80 € po noći i 120 noćenja godišnje napravi 9.600 € prometa. Ako sve rezervacije dolaze preko Bookinga, provizija od 15 do 18 posto odnese 1.440 do 1.730 € svake godine. Kroz tri sezone to je oko 5.000 €, dovoljno za dvije ozbiljne višejezične stranice s rezervacijskim sustavom.

Provizija je pritom samo prvi problem. Drugi je taj što gost s platforme nikad ne postane vaš gost. Booking skriva pravu email adresu, komunikacija ide kroz njihov sustav, a kad gost iduće godine opet traži smještaj, platforma ga oglasima vraća sebi, ne vama. Godinama gradite bazu zadovoljnih gostiju koja pripada nekom drugom.

Treći problem je cjenovna utakmica. Na Bookingu ste jedna od stotina kartica istog formata u Zadru: fotografija, ocjena, cijena. Gost uspoređuje brojke jer mu ništa drugo nije ponuđeno. Na vlastitoj stranici pričate svoju priču: terasa s pogledom na Ugljan, hlad stare masline, parking u dvorištu, plaža na tri minute pješke. To su stvari zbog kojih netko plati 10 € više po noći bez pogovora.

Ostaje i pitanje kontrole. Platforma mijenja uvjete otkazivanja, redoslijed prikaza i visinu provizije kad ona to odluči, a vi se prilagođavate. Vlastita stranica je jedini kanal na kojem pravila postavljate sami.

Što web stranica za apartmane mora imati

Dobra web stranica za apartmane nije online brošura nego prodajni alat. Gost na nju dolazi s konkretnim pitanjima: je li slobodno u mom terminu, koliko košta, kako izgleda, koliko je do plaže i kako rezerviram. Svako od tih pitanja mora dobiti odgovor u nekoliko sekundi, na mobitelu, na jeziku koji gost razumije.

• Kalendar dostupnosti za svaku smještajnu jedinicu, sinkroniziran s platformama
• Upit ili rezervacija u dva klika: WhatsApp gumb i kratka forma
• Verzije na engleskom i njemačkom kao minimum, svaka sa svojim URL-ovima
• Galerija fotografija odvojena po apartmanu, uz fotke plaže i okolice
• Jasne cijene po terminima ili barem okvir “od X € po noći”
• Opis lokacije s udaljenostima: plaža, centar, trgovina, trajekt
• Recenzije stvarnih gostiju, prenesene s platformi ili Googlea
• Google karta i upute kako doći autom, autobusom ili s aerodroma
• Odgovori na praktična pitanja: parking, kućni ljubimci, check-in, klima
• Brzo učitavanje na mobitelu, jer gosti pretražuju s telefona

Poseban savjet za objekte s više jedinica: svaki apartman zaslužuje svoju podstranicu s vlastitim opisom, galerijom i kalendarom. Tako “Apartman Ana s bazenom” može na Googleu ispasti baš na pretragu “apartman s bazenom Zadar”, što se sa zajedničkom stranicom za sve jedinice ne događa.

Većinu tih elemenata iznajmljivači već imaju u glavi ili u Booking oglasu. Posao izrade je posložiti ih u strukturu koja vodi gosta od prvog dojma do poslane rezervacije bez ijedne prepreke na putu.

Vrijedi razmisliti i o sekciji s praktičnim informacijama koja odgovara na pitanja prije nego što ih gost postavi: u koliko sati je check-in, gdje se parkira, primate li kućne ljubimce, ima li klima svaka soba, gdje je najbliža pekara. Svaki odgovor objavljen na stranici je jedna poruka manje u vašem inboxu usred kolovoza, a gostu daje osjećaj da je sve pod kontrolom i prije dolaska.

Funkcionalnosti koje pretvaraju posjetitelja u gosta

Kalendar dostupnosti i iCal sinkronizacija

Dvostruka rezervacija je najgora noćna mora iznajmljivača: isti termin prodan i preko Bookinga i preko stranice. Zato kalendar na stranici ne smije biti ručna tablica koju netko mora pamtiti ažurirati. Rješenje se zove iCal: Booking i Airbnb daju link na svoj kalendar, stranica ga povuče i automatski označi zauzete termine. Radi i obrnuto, rezervacija sa stranice blokira termin na platformama.

Gost koji odmah vidi da je termin slobodan šalje upit s namjerom, a ne “za svaki slučaj”. Vama to štedi desetke poruka tipa “je li slobodno od 12. do 19. srpnja” na koje sada odgovarate ručno.

Upiti WhatsAppom u dva klika

Gost iz Münchena neće zvati hrvatski broj, ali će bez razmišljanja kliknuti WhatsApp gumb. Klik otvara razgovor s već upisanom porukom u kojoj stoji naziv apartmana i stranica s koje dolazi, pa odmah znate o čemu se radi. Odgovoriti možete s plaže, iz auta, u dvije minute. Uz WhatsApp ide i klasična forma za goste koji radije pišu email, plus klikabilan broj telefona za starije goste.

Više jezika: njemački prije svega

Za zadarsko područje redoslijed je jasan: hrvatski, engleski, njemački, a po potrebi talijanski, češki ili poljski, ovisno o tome tko vam dolazi. Bitna je izvedba. Google Translate widget nije višejezična stranica; prave verzije imaju vlastite URL-ove i prevedene naslove, pa se njemačka stranica pojavljuje na njemačkom Googleu kad netko traži “Ferienwohnung Zadar Strandnähe”. Mi to izvodimo na WordPressu s provjerenim sustavom za višejezičnost, tako da sadržaj kasnije sami uređujete na svim jezicima.

Fotografije koje prodaju

Gost odluku donosi očima. Razlika između fotografije mobitelom u pola noći i kadra u jutarnjem svjetlu s pospremljenim apartmanom zna biti razlika između 60 i 80 € po noći. Ako profesionalni fotograf nije u budžetu, dajemo upute kako sami snimiti upotrebljive kadrove: doba dana, kutovi, što maknuti iz kadra. Na stranici se fotografije komprimiraju da galerija od 40 slika ne uspori učitavanje, jer stranica koja se na mobitelu vuče pet sekundi izgubi dobar dio posjetitelja prije prve fotke.

Recenzije i dokaz povjerenja

Ocjena 9,4 na Bookingu je kapital koji smijete prenijeti: citirajte recenzije na stranici i napišite iz kojeg izvora dolaze. Uz to goste nakon odjave zamolite za Google recenziju, jer se ona vidi na Google karti gdje vas traže novi gosti. Kako posložiti Google Business profil da apartman ispada na karti, posebna je tema koju za klijente rješavamo uz stranicu.

Direktna rezervacija i predujam

Za manje objekte s dvije-tri jedinice često je dovoljan kalendar plus upit: potvrdite termin porukom i dogovorite kaparu uplatom na račun. Objekti s pet i više jedinica obično žele pravi rezervacijski sustav u kojem gost sam odabere termin, vidi cijenu s popustima po duljini boravka i plati predujam karticom. Oba modela radimo, a u ponudi uvijek preporučimo onaj koji se za vaš broj jedinica stvarno isplati.

Sadržaj o okolici koji dovodi goste s Googlea

Stranica koja uz apartmane opisuje i okolicu ima dvostruku korist. Gost dobije razlog da odabere baš vašu lokaciju: tekst o pješčanim plažama, izletu na Kornate, konobi u koju idu domaći, tržnici i mjestima za trčanje uz more. Google pak dobije sadržaj po kojem vas pronalaze ljudi koji još biraju destinaciju, recimo na pretragu “plaže za djecu okolica Zadra”. Takav gost često rezervira kod prvog iznajmljivača koji mu je stvarno pomogao u planiranju.

Dovoljne su tri do pet kratkih stranica o okolici, napisane jednom i prevedene na jezike vaših gostiju. Za klijente ih obično složimo mi na temelju onoga što sami preporučuju gostima, jer nitko ne poznaje kvart bolje od domaćina.

Booking ili vlastita stranica: usporedba

Pitanje nije Booking ili vlastita stranica, nego u kojem omjeru. Platforme su nenadmašne za dosezanje novih gostiju koji za vas nikad nisu čuli. Vlastita stranica preuzima sve ostalo: povratnike, preporuke, goste koji su vas vidjeli na platformi pa googlali naziv objekta da provjere ima li se gdje rezervirati jeftinije.

Zdrava strategija za većinu iznajmljivača: platforme drže popunjenost i dovode nove goste, a stranica iz godine u godinu preuzima sve veći postotak rezervacija bez provizije. Detaljnu računicu s brojkama raspisali smo u članku Booking ili vlastita web stranica, a kako sustavno prebacivati goste na direktne rezervacije, korak po korak, u vodiču o direktnim rezervacijama preko vlastite stranice.

Koliko košta web stranica za apartmane

Cijena ovisi o tri stvari: broju smještajnih jedinica, broju jezika i tome želite li samo upite ili puni rezervacijski sustav s online plaćanjem. Okviri iz naše prakse izgledaju ovako:

U cijenu kod nas ulazi i ono što se često naplaćuje posebno: osnovna SEO priprema, povezivanje kalendara, postavljanje domene i hostinga te obuka za samostalno uređivanje. Točna cijena ovisi o opsegu, pa prije početka dobijete fiksnu ponudu; besplatna je i ne obvezuje vas ni na što. Kako se formiraju cijene za druge tipove stranica, od landing stranice do web shopa, raspisano je na stranici o cijeni izrade web stranice.

Računajte i na godišnje troškove koji ne idu nama: domena oko 15 € i hosting 50 do 100 € godišnje. Sve se registrira na vaše ime, pa je stranica u svakom trenutku vaše vlasništvo.

Najkorisniji način gledanja na cijenu je kroz provizije. Stranica od 800 € pokrivena je s pet do šest tjednih rezervacija koje bi inače prošle kroz Booking. Sve nakon toga je čista razlika u vašem džepu, sezonu za sezonom, dok stranica radi bez dodatnih troškova osim domene i hostinga.

Kako izgleda izrada, korak po korak

1. Razgovor i ponuda

   Javite se telefonom, WhatsAppom ili preko kontakt stranice. Prođemo broj jedinica, jezike i što želite od stranice. Fiksnu ponudu dobijete u roku od dva radna dana, a ako ste iz Zadra ili okolice, rado se nađemo i uživo.

2. Priprema materijala

   Skupljamo fotografije, opise, cjenik i iCal linkove s platformi. Nemate tekstove? Napišemo ih mi na temelju kratkog upitnika, a za strane jezike organiziramo prijevode.

3. Dizajn i izrada

   Prvu verziju stranice vidite za 7 do 10 dana, na privremenom linku koji otvorite na svom mobitelu. Prolazimo je zajedno i ispravljamo dok ne kažete da je to to.

4. Sadržaj i SEO

   Slažemo opise jedinica, meta podatke i poveznice s Google kartom, komprimiramo fotografije i mjerimo brzinu učitavanja. Stranica ide u svijet optimizirana od prvog dana, ne “poslije ćemo SEO”.

5. Objava i primopredaja

   Stranica se objavljuje na vašoj domeni. Dobijete kratku obuku: kako promijeniti cijene, blokirati termin, dodati fotografije. Za sve ostalo tu smo kroz održavanje ili po pozivu.

Cijeli proces standardno traje dva do tri tjedna. Najpametnije ga je pokrenuti između listopada i ožujka, da stranica uhvati period kad Nijemci i Austrijanci rezerviraju ljeto. Od vas u tom periodu treba svega nekoliko sati angažmana: jedan razgovor na početku, pregled prve verzije i povratne informacije. Sve ostalo, od tehnike do tekstova, odradimo mi.

Lokalni kontekst: Zadar, otoci i sezona

Zadarska rivijera nije jedno tržište nego niz mikrolokacija s različitim gostima. Vir i Pag imaju ogromnu ponudu i tamo vlastita stranica služi da vas izvuče iz mora identičnih oglasa. Kožino, Petrčane i Diklo pune obitelji koje se vraćaju godinama, idealna publika za direktne rezervacije. Sukošan i Bibinje love goste vezane uz marinu, pa se apartman često prodaje u paketu s izletom ili plovidbom.

Tu se otvaraju i pametna partnerstva. Iznajmljivači nam često dolaze u paru s lokalnim ponuđačima izleta: gost koji je rezervirao apartman traži i turu na Kornate ili dnevni najam brodice. Ako uz apartmane nudite i takve sadržaje, pogledajte kako slažemo web stranice za charter i stranice za turističke agencije, jer se ti sadržaji na stranici apartmana odlično križaju.

Sezonalnost diktira i marketing. Njemački i austrijski gosti glavninu ljetnih rezervacija naprave između siječnja i ožujka, Česi i Poljaci nešto kasnije, a domaći gosti u zadnji tren. Stranica objavljena u studenom ima cijelu zimu da se pozicionira na Googleu. Ako krećete kasno, u travnju ili svibnju, prvu sezonu mogu premostiti Google oglasi ciljani točno na pretrage poput “apartment Zadar beach”, dok SEO ne preuzme.

Zaseban svijet su Nin i Privlaka s pješčanim plažama i plitkim morem, gdje glavninu gostiju čine obitelji s malom djecom. Njima na stranici trebaju sasvim konkretni odgovori: ima li dječji krevetić, koliko je metara do pijeska, može li se do plaže s kolicima. Iznajmljivač koji te odgovore ima objavljene na njemačkom dobiva rezervaciju prije nego što konkurencija stigne odgovoriti na upit.

I još nešto što vrijedi za cijelu županiju: gosti sve češće googlaju naziv objekta koji su vidjeli na Bookingu. Ako na toj pretrazi ne postoji ništa osim Booking oglasa, rezervacija ide s provizijom. Ako iskoči vaša stranica s boljom cijenom i WhatsApp gumbom, rezervacija je vaša u cijelosti.

Česta pitanja o web stranici za apartmane